Passoires thermiques en Charente-Maritime : ce que les bailleurs doivent faire avant qu'il ne soit trop tard

Si vous êtes propriétaire bailleur en Charente-Maritime et que votre logement est classé F ou G au DPE, cette question vous touche directement. Et le calendrier des interdictions de location avance, qu'on le veuille ou non.

Depuis le 1er janvier 2025, certains logements très énergivores sont déjà interdits à la location. D'autres restrictions sont prévues en 2028, puis en 2034. Beaucoup de propriétaires pensent encore avoir le temps. Certains ont raison, d'autres, non.

Cet article vous aide à comprendre précisément où vous en êtes, ce que vous risquez si vous ne faites rien, et quelles solutions concrètes s'offrent à vous en Charente-Maritime aujourd'hui.

Rappel : le calendrier des interdictions de location

La loi Climat et Résilience de 2021 a fixé un calendrier progressif d'interdiction de location pour les logements les moins performants énergétiquement.

Ce qui est déjà en vigueur (depuis janvier 2025)

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G dont la consommation énergétique dépasse 450 kWh/m²/an (ce qu'on appelle les "G+") ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau contrat de bail ni d'un renouvellement. Les baux en cours signés avant cette date restent valables jusqu'à leur terme, mais dès que le locataire part, il n'est plus possible de relouer sans rénover.

Ce qui arrive en janvier 2028

L'interdiction s'étend à l'ensemble des logements classés G, sans distinction de niveau de consommation. À cette date, plus aucun bien classé G ne pourra être mis ou remis en location.

Ce qui arrive en janvier 2034

Les logements classés F seront à leur tour interdits à la location. Ce délai peut sembler confortable, mais les travaux de rénovation énergétique significatifs prennent du temps : étude préalable, obtention des aides, choix des artisans, réalisation des travaux, délais administratifs… Commencer à y réfléchir en 2026 pour une échéance 2034 est loin d'être prématuré.

Comment savoir si mon bien est G, F, ou G+ ?

La première étape est d'avoir un DPE à jour, réalisé selon les méthodes en vigueur depuis juillet 2021. Les anciens DPE réalisés avant cette date sont désormais caducs, et s'ils dataient d'avant 2018, ils étaient déjà périmés juridiquement.

Si vous n'avez pas de DPE récent, ou si le vôtre date d'avant juillet 2021, vous êtes en situation de flou réglementaire. La bonne décision est de le faire refaire sans attendre.

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité utilisé dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9. Concrètement, les logements chauffés à l'électricité peuvent voir leur classe s'améliorer d'un cran avec un DPE recalculé selon ces nouvelles règles. Si votre bien est classé G ou en bas de la classe F et qu'il est chauffé à l'électricité, un nouveau DPE peut changer la donne sans aucuns travaux.

Quels logements sont les plus touchés en Charente-Maritime ?

En Charente-Maritime, les profils de logements les plus fréquemment classés F ou G sont assez typiques.

Les maisons de village en pierre non isolées, très nombreuses dans l'arrière-pays saintongeais et dans les communes rurales du département, combinant des murs épais mais sans isolation, un chauffage électrique direct et des menuiseries vieillissantes, sont souvent classées E, F ou G.

Les appartements de centre-ville anciens à La Rochelle, Rochefort ou Saintes, dans des immeubles non rénovés avec un chauffage collectif au gaz ou électrique individuel vieillissant, sont eux aussi fréquemment en classe F ou G.

Les résidences secondaires du littoral, en particulier celles non habitées hors saison, donc jamais chauffées de manière continue, peuvent aussi obtenir de mauvaises classes DPE même si elles sont relativement confortables à l'usage.

Quelles solutions pour améliorer sa classe DPE ?

La bonne nouvelle : dans la plupart des cas, passer d'une classe G ou F à une classe D ou E est réalisable avec des travaux ciblés. Voici les leviers les plus efficaces.

L'isolation des combles

C'est presque toujours le premier chantier à envisager. Dans une maison charentaise typique, les combles non isolés peuvent représenter 25 à 30 % des pertes de chaleur. L'isolation par soufflage ou par projection est rapide, peu coûteuse et éligible à de nombreuses aides. C'est souvent le meilleur rapport qualité/prix pour améliorer sa classe DPE.

L'isolation des murs

Pour les maisons en pierre du 17, l'isolation des murs, par l'intérieur ou par l'extérieur, apporte un gain énergétique significatif. L'isolation par l'extérieur (ITE) est préférable quand c'est possible, car elle évite de réduire la surface habitable. Mais elle implique souvent des démarches en mairie (déclaration préalable de travaux), notamment dans les zones architecturales protégées.

Le remplacement du système de chauffage

Remplacer une chaudière au fioul ou un convecteur électrique vieillissant par une pompe à chaleur air/eau ou air/air peut faire gagner deux ou trois classes d'un coup. C'est l'intervention la plus impactante, mais aussi la plus coûteuse.

Le remplacement des fenêtres

Passer de simples vitrages à du double vitrage améliore le confort et la classe DPE, mais dans une moindre mesure que l'isolation des combles ou le changement de chauffage.

Les aides financières disponibles pour les propriétaires bailleurs en 2026

La rénovation énergétique bénéficie de nombreux soutiens financiers. Voici les principaux dispositifs accessibles en Charente-Maritime.

MaPrimeRénov'

C'est l'aide principale de l'État pour la rénovation énergétique des logements. Elle est accessible aux propriétaires occupants comme aux propriétaires bailleurs. Le montant dépend des revenus du foyer (ou des revenus du locataire pour un propriétaire bailleur) et du type de travaux. Pour un propriétaire bailleur, MaPrimeRénov' peut couvrir jusqu'à 50 % du coût des travaux selon les cas.

Les dossiers se déposent sur maprimerenov.gouv.fr. Attention : les travaux ne doivent pas commencer avant l'accord de l'ANAH.

L'éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ)

Ce prêt permet de financer jusqu'à 50 000 € de travaux de rénovation énergétique sans payer d'intérêts. Il est cumulable avec MaPrimeRénov' et ne nécessite pas de condition de ressources.

Les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE)

Les fournisseurs d'énergie financent une partie des travaux en échange de certificats. Les montants varient selon les opérations. Votre artisan ou votre conseiller en rénovation peut vous aider à les valoriser.

Les aides locales

La Communauté d'Agglomération de La Rochelle (CdA) propose des accompagnements spécifiques pour la rénovation énergétique. La Région Nouvelle-Aquitaine dispose également de programmes d'aides complémentaires. Renseignez-vous auprès de votre mairie ou de l'ALEC (Agence Locale de l'Énergie et du Climat) de votre secteur.

La stratégie recommandée pour un propriétaire bailleur en Charente-Maritime

Si vous êtes propriétaire d'un bien locatif classé F ou G en Charente-Maritime, voici la marche à suivre dans l'ordre.

Commencez par faire réaliser un DPE récent si vous n'en avez pas un datant d'après juillet 2021, et d'après janvier 2026 si votre bien est chauffé à l'électricité. Ce DPE vous dira précisément où vous en êtes et si vous êtes déjà dans la zone d'interdiction ou dans la zone de transition.

Si votre bien est classé F ou G et que vous souhaitez continuer à le louer au-delà de 2028, faites réaliser un audit énergétique (distinct du DPE) pour obtenir un plan de travaux chiffré et priorisé. Cet audit est d'ailleurs obligatoire pour les biens F ou G mis en vente depuis avril 2023.

Ensuite, montez votre dossier de financement (MaPrimeRénov', Éco-PTZ, CEE) avant de choisir vos artisans. L'ordre est important : les aides doivent être demandées avant le début des travaux.

FAQ: Passoires thermiques et location en Charente-Maritime

• Mon locataire est en place depuis 2022. Puis-je renouveler son bail en 2026 si le bien est classé G ? Si votre bien consomme plus de 450 kWh/m²/an (G+), non, depuis janvier 2025. Si la consommation est inférieure à ce seuil (G "standard"), vous pouvez encore renouveler jusqu'en janvier 2028.
• Est-ce que l'interdiction s'applique aussi à la location saisonnière ? Actuellement, les interdictions de location portent sur les baux d'habitation soumis à la loi de 1989 (location à l'année). Les locations saisonnières au sens strict (moins de 90 jours consécutifs au même locataire) ne sont pas encore concernées par ce calendrier, mais la réglementation évolue et des discussions sont en cours à ce sujet.
• Je veux vendre mon bien classé G plutôt que le rénover. Est-ce possible ? Oui, absolument. Il n'y a pas d'interdiction de vendre un bien classé G. En revanche, vous devez fournir un audit énergétique en plus du DPE depuis avril 2023. La mauvaise classe aura probablement un impact sur le prix de vente, mais la transaction reste légalement possible.
• Mon bien est classé G sur l'ancien DPE. Avec le nouveau coefficient électricité de 2026, serai-je reclassé E ou F ? Pas nécessairement. Le changement de coefficient bénéficie principalement aux logements chauffés à l'électricité dont les consommations réelles sont modérées. Pour certains logements, le gain peut être d'une classe ; pour d'autres, il peut être nul. La seule façon de le savoir avec certitude est de faire refaire le DPE.

Conclusion: Anticiper, c'est protéger votre investissement

Le calendrier réglementaire sur les passoires thermiques n'est pas un projet — c'est une réalité en marche. Les propriétaires qui agissent maintenant ont le temps de planifier leurs travaux sereinement, d'optimiser leurs aides et de maintenir leur bien en location sans interruption.

Ceux qui attendent 2027 pour se pencher sur le sujet risquent de se retrouver dans une course contre la montre, avec des artisans surbookés, des aides réduites et un locataire à reloger en urgence.

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